公務員の副業として注目されている不動産投資。しかし、なかには悪徳なカモられ案件に引っかかり、大きなリスクを抱えてしまう人がいることも事実です。
「不動産投資に興味があるけれど、カモられそうで怖い」「カモられ案件を避けるためにはどうしたらいいの？」とお悩みの公務員も多いのではないでしょうか？そこでこの記事では、元公務員の女性大家が「公務員が不動産投資でカモられない防衛術」を徹底解説します。
この記事を読めば、カモられ案件を回避して、不動産投資で安定的な収入を得るためのポイントを理解できまので、ぜひ最後までご覧ください。
公務員が不動産投資のカモにされやすい理由
公務員は、なぜ不動産投資の悪徳商法や詐欺案件のカモとして狙われやすいのでしょうか。その理由は、主に以下の3つです。
公務員がカモにされやすい理由
- 理由1 公務員は社会的信用と資金力が高く、物件を購入しやすいから
- 理由2 誠実で実直な方が多く、断らないから
- 理由3 儲け話や副業を周りに相談しにくいから
まずは、公務員が不動産投資のカモとして狙われやすい理由を理解して、あなたの大切な資産をカモ被害から守るために、自衛策を知りましょう。
理由1 公務員は社会的信用と資金力が高く、物件を購入しやすいから
公務員はマネーリテラシーが高く、貯蓄額も多い傾向にあるため、不動産を購入できる高い資金力をもっています。
また、金融機関の融資をうけて不動産を購入する際は、金融機関の審査を受けることになります。その審査条件の1つが「人物評価」であり、貸しても返してくれる人物かどうかが評価軸となります。解雇も倒産もない勤務先で、世のため人のために精勤する公務員は、人物評価において最高評価を受けるため、多額の融資を受けやすいのです。
そのため、公務員は、巨額の物件を購入できる上顧客であり、医師と並んで、不動産投資のカモとして狙われやすい職業です。
理由2 誠実で実直な方が多く、断らないから
公務員は常に世間のバッシングにさらされているため、対立や批判を恐れて、断ることや「NO」と言うことを無意識に避けようとする習性があります。仕事では実直で誠実な態度が評価されますが、悪意のある相手にもNOと言えない傾向が強いため、不動産投資のカモとして狙われやすくなります。
理由3 儲け話や副業を周りに相談しにくいから
一般的に「公務員は副業が禁止されている」「公務員は副業で1円も受け取ってはいけない」と認識されているため、不動産投資に興味をもっている自分に、後ろ暗さや罪悪感をもつ人もいるでしょう。また、家族や友人や職場で、気軽にお金の話がしづらい環境にあるため、誰にも相談できず、カモ被害に遭ってしまうケースも散見されます。
なぜ公務員の職場に勧誘電話がかかってくるの？
職場の電話番号に、不動産業者から特定の職員あてに、勧誘電話がかかってくることがあります。
その理由は「本人が、業者に個人情報を渡した」からです。職員全員に、無差別に電話が来るわけではありません。公務員が、業者に個人情報を渡してしまいやすいケースを4つ紹介します。
（１）無料セミナーに参加して「タダで勉強」しようとしたから
不動産売買仲介業者が主催する「不動産投資セミナー」に参加したケースです。
公務員は勉強熱心なので、知らないことを知るために、セミナーに参加する高いモチベーションがあります。しかし、業者が主催する、無料セミナーには注意が必要です。無料だからと参加して、アンケート等の名目で個人情報を渡したり、無料相談の名目でヒアリングをするなかで、職業や個人情報を預けたりした場合、後日勧誘の電話が来る場合があります。
「タダほど高いものはない」と心得ましょう。なお、不動産賃貸業を営んでいる大家や経営者自身が登壇する実体験ベースの実務的なセミナーは、全国各地で、有料で開催されています。
（２）不動産の「無料査定」で問い合わせをしたから
不動産の価格を調べようとして、インターネットで検索していたら「無料査定を行います」という謳い文句で、住所や物件情報などを記入させられるケースがあります。ここで個人情報を教えてしまうと、無料査定だけではなく、不動産投資の勧誘電話がかかってくることもあります。
本来、不動産の価値や価格を正確に算出するためには、国家資格を有する不動産鑑定士に依頼する必要があります。鑑定士への報酬は数万円〜数十万円となります。
悪意のある不動産売買業者の場合、無料で査定を行い、知識のない不動産オーナーから安く買い上げて、高く売却するといったケースも見られるため注意が必要です。
（３）知人に紹介を受けたから
知人から不動産会社を紹介されて、個人情報を伝えてしまった結果、職場に勧誘の電話がかかってくることがあります。
知人が不動産投資で収入を得ている場合、勧誘話は非常に魅力的で、説得力があります。しかし、不動産投資には、家賃収入と売却益の2種類があり、購入から売却までのトータルでプラス・マイナスを計算するものです。
現在、家賃収入が得られているからといって、中長期的にプラスになるかは不透明です。万が一、知人の紹介で物件を購入し、あなたが損をしたとしても、知人に責任を問うことはできません。紹介の有無に関わらず、収益性を冷静に判断することが必要です。
（４）金券プレゼントに釣られて個人情報を渡したから
「ラクして儲かる不動産投資のパッケージ商品に、資料請求をするだけで、アマゾンギフト券5万円をプレゼント！」
このような勧誘メッセージで、説明会に集客する案件があります。5万円の金券の資金源はどこなのでしょうか？高額なプレゼントを渡さなければ、誰も利用しない案件であるともいえます。
公務員が不動産投資でカモられないために知っておくべきポイント
悪質な勧誘にカモられないためには、まずは基本的な不動産投資の知識を得ることが重要です。
海外旅行にいく時は、渡航先の国のガイドブックを購入してから出発するように、予備知識があれば、危険な目に遭う確率を低くすることができるのです。この章では、カモられないために知っておきたい不動産投資の基礎知識を覚えてください。
ラクに稼げるを謳う不動産投資に注意
不動産投資は、大別すると「大家型」と「金融投資型」の2種類に分かれます。
大家型の不動産投資とは
大家型とは、収益物件を、自分でリサーチして購入し、入居者募集や退去、メンテナンスから売却までをトータルで経営する不動産賃貸経営業です。
融資を受けてレバレッジがかけられるため、高い利回りを狙うことができますが、専門知識や自己資金、経営力が必要となります。初期は、物件数が少ないため、リスクが集中しますが、物件数が増えてくるとリスク分散型となります。
金融投資型の不動産投資とは
金融投資型の不動産投資とは「REIT（リート）」と呼ばれる投資信託を購入することです。REITとは、もともと20世紀後半にアメリカで誕生した金融商品であり、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称です。
REITでは、投資家から集めた資金が、不動産の取得と運営に充てられ、不動産事業による賃貸料収入や不動産の売却益などが、投資家に還元されます。
REITは、東証等の公開市場で取引されており、公共性や透明性が高いことが特徴です。日本国内で運営されているREITは、JAPANの頭文字を取って「J-REIT」と呼ばれています。
不動産投資の専門知識を必要とせず、誰でも100円からスタートでき、NISAやiDeCoの対象商品にもなっています。ただし、金融商品のため、値上がりや値下がりもあり、利回りは3％程度で、融資を使うことはできません。
参考 知るぽると（金融広報中央委員会～事務局 日銀）公式サイト内 ＞「Jリートの基礎」利益の90％以上の高分配が魅力、その一方で元本割れや金融不安リスクも
カモ案件は玉石混交
ここまで読んでいただくと、このような感想をもたれるのではないでしょうか。
「大家業は難しそう、大変そうだから敬遠したいな……」
「REITはカンタンだけど、値下がりするのは嫌だな。もっと利回りが良いのはないかな」
この心理につけ込むのが、カモられ案件なのです。
「専門知識は不要です。プロが代行するので手放しで儲かります。家賃保証をつけるので収入は安定します。そのうえ公務員の方は、安定して社会的地位も高いですから、特別に有利な融資条件で、レバレッジがかけられて、高利回りをお約束できます。しかも、REITと違って、ローン返済後は、物件はあなたの資産になるのです」
このような甘い言葉で、誘ってくるのが、下表の玉石混交ゾーンであり、ここに、カモられ案件が含まれるのです。
| 大家型 | ＜玉石混交ゾーン＞ | 金融投資型（REIT） | |
| 税法上の分類 | 不動産所得 | 不動産所得 | 配当所得 |
| 専門知識 | 必要 | ないと騙される | 不要 |
| リスク分散 | ✕ | ✕ | ◎ |
| 収入変動性 | 少ない | ？？ | 中程度 |
| 時間・労力 | 多い | 少ない | なし |
| 利回り | 物件種別によるが10%以上も | 案件によるが3～5％ | 3%～5％程度 |
| 融資・レバレッジ | 可能 | 可能 | 不可 |
特に、都心のワンルームマンション投資や、デザイナーズマンションの共同出資者募集案件などは、玉石混交です。すべてを否定するものではありませんが、吟味する目をもたなければ、多額の借金を背負い、月々の出費がかさんで、ローン完済時の35年後は、自分も物件も経年劣化している事態に陥ります。
大家型と金融投資型には、それぞれメリットとデメリットがあります。それぞれのメリットを併せ持ったような「ラクして稼げる」と謳う投資案件には、大きなリスクが潜んでいる可能性があるため注意しましょう。
「節税できる物件」は赤字物件のリスク大
現役公務員が、不動産所得で得られる節税メリットは、支出の経費化です。不動産事業を行ううえで、必要となる経費が、売上から差し引かれます。交通費や研修書籍代、交通費、飲食代、PC・スマホの購入費なども経費として計上できるため、不動産事業をしていないときは、すべて自腹で支出していた費用を経費化できます。
また、購入した物件が経年劣化により価値が目減りする分を、減価償却費として経費計上できるという特徴もあります。このように、正しい経理や税金の知識を得て経費計上する場合は、節税となります。
しかし、営業マンからの勧誘で「節税物件です」と言われる物件には、赤字物件も潜んでいます。
赤字物件とは「家賃収入＜諸経費＝赤字」となる物件です。
赤字物件が節税になる理由は、公務員の給与所得から不動産投資の赤字分を差し引くことで、実質的な所得額を目減りさせ、所得に対する税金額を減らすことができるためです。
不動産事業で赤字を出すため、公務員の給与所得で得た収入から支出が増えることとなります。出費がかさんで、手残りが減るため、可処分所得も減り、税金も減るのです。あなたの可処分所得が増えるわけではありません。
節税という言葉を鵜呑みせず、給与所得と不動産所得をあわせて、手取り額が増えるように、正しい知識をつけることが必要です。
「サブリース」や「家賃保証」の保証対象外の期間を確認する
「サブリース」とはサブリース業者が、物件をまるごと借り上げて、入居者募集など大家業にまつわる業務を委託できる契約です。しかし詳細を理解せずに契約すると、損失にもつながりかねないため、国交省等でも注意喚起を行っています。
引用元 賃貸住宅管理業法ポータルサイト＞賃貸経営をお考えの方へ＞注意喚起リーフレット
参考 国交省サブリース契約＞＞＞適正化のための措置（規制の内容・標準契約書等）
不動産投資を行う上で、心配なのは、家賃収入減少に直結する空室リスクです。
サブリースでは、サブリース業者が借り上げることで、空室時でも家賃収入が得られる「家賃保証」を謳うケースが多く見られます。しかし、家賃保証は期間限定であったり、保証金額も減額されるなど、サブリースの契約条件を正確に理解していないと損をする可能性があります。保証がついているから安心と安易に信じると、負債返済等に陥るかもしれません。
不動産売買営業マンは「投資のプロ」ではない
不動産投資をする際に接する営業マンは、不動産売買の手数料収入で収益を得ています。売主と買主をマッチングさせて、物件の売買契約を成立させることで収益があがり、ノルマを達成できる職業です。
不動産売買仲介業務は、営利企業が行っている活動ですから、売主と買主が儲かることや、幸せを考えてくれる慈善事業ではありません。そして、不動産売買のプロであり、投資家のプロではありません。営業マンから、収益シミュレーションシートなどの資料を提示されることもありますが、シミュレーションの内容が正しいかどうかを、自分で見極められなければ、騙される危険性があります。
そもそも勧誘は「危険な案件」の可能性が高い
本当にお買い得な物件は、不動産売買の市場に出る前に、業者間取引や内々に話しがまとまることが多いといわれます。またSUUMOやアットホームなど、不動産売買のポータルサイトに掲載されても、あっという間に売り切れます。即日完売、スーパーの特売と同じです。
「この物件がオススメです」と、わざわざ勧誘してくる物件は、人気がない、儲けがない物件の可能性が高く、売る側にメリットがあります。本当に儲かる物件ならば、営業マン自身が購入するはずです。
公務員がカモられ被害を避け、不動産投資で資産を増やす方法
公務員が悪徳な儲け話にカモられず、安全に安心して、不動産投資を行うための方法をお伝えします。
わからないことは公的情報源で調べる
不動産投資に必要な専門知識は幅広いですが、住宅は国や自治体のライフラインであり、行政機関が深く関わっています。公務員の強みを活かして、公的情報源をフル活用して情報収集しましょう。
国交省、国税庁などの国の機関や、地方自治体などの行政機関には、法令・建築・修繕・都市計画・税金・空き家活用・上下水道・補助金・事業創成などさまざまな情報が掲載されています。
また、カモられ被害を避けるためには、不動産業者のセミナーや案件に接するのではなく、不動産投資家個人が発信する書籍、SNS、ポータルサイトなどの体験談やノウハウ情報にふれることが大切です。
私が運営している【FAB】安彦和美の副業×不動産ゼミでは、全国各地の80名以上のメンバーが、オンラインで体験談や情報交換を行っています。とある全国規模の不動産業者について、話題になりました。不動産投資家同志の情報交換は、実体験ベースであり、営業関係もありませんので、もっとも信頼できる情報源のひとつです。
ローン完済後の家賃収入と修繕費のバランスをシミュレーションする
ローンを完済すれば、物件はあなたの資産になります。しかし、あわせて考えておくべき事実もあります。
ローンの支払いが終わる頃には、ローンの年数分、物件も築古になります。建物は経年劣化するので、古くなればなるほど修繕費がかかります。また、物件が古くなるほど、入居者募集は難航します。
物件を購入する際は、経年劣化に伴う修繕費の増加や家賃収入の下落率などを含めてシミュレーションを行い、出口戦略を見据えて購入することが大切です。
不動産投資について相談できる仲間をつくる
カモられ案件の勧誘をしてくる業者は「ラクして儲けたい、大変なことは避けたい、損したくない」という心理をくすぐるプロフェッショナルです。一見すると、理にかなったような謳い文句で勧誘をしてくるため、正しい知識がないと騙されてしまう可能性が高いでしょう。
また、不動産投資について相談できる人が周りにいない場合、勧誘業者の話を鵜呑みにしてしまうことも少なくありません。
カモられる案件から遠ざかり、自衛するためには、正しい知識を得ることと、いつでも安心して相談できる場所や仲間がいることが最重要です。
公務員が不動産投資でカモられないためのプラットフォーム【FAB】安彦和美の副業×不動産ゼミ
私が運営している【FAB】安彦和美の副業×不動産ゼミは、公務員に特化した不動産投資のオンライン教材とコミュニティです。現在、全国各地の80名以上のメンバーさんが、ゼロから不動産投資を学んでいます。
オンラインコミュニティでのモチベーションアップと情報交換
物件探しや出口戦略までのシミュレーションやリサーチをサポート＆代行する手厚いシステム
リアル勉強会やイベント開催で仲間づくりと実践できる学び
いつでも何度でも質問できる年中無休のサポート
現役公務員と公務員OBOGしかいない安心できる環境と仲間
【FAB】安彦和美の副業×不動産ゼミでは、オンラインとリアルの両面で、公務員がカモられないための勉強会を、全国で開催しています。2022年は名古屋、2023年は東京と大阪で勉強会を実施しました。
公務員が、初めて不動産投資をゼロから学ぶための教材とサポートをすべて備えています。そしてカリキュラムを学び、実践されたメンバーの中には、入会から最短7ヶ月で4万8千円家賃収入を得られた方もいらっしゃいます。また、実家問題から不動産投資に興味を持ち、実家をリフォームして、月11万円の家賃収入を達成された方もいらっしゃいます。
私自身が元法務省職員で、退職後に札幌市内に分譲マンションを1室購入し、家賃収入を得ている現役大家です。私自身とFABメンバーをあわせて合計8名の不動産収入達成者が在籍しています。公務員限定の安心環境で、ゼロイチを初歩から学べるスクールで、実践経験者の先輩もたくさんいるコミュニティは、全国唯一です。
公務員が副業や不動産投資について、安心して学べて相談できるプラットフォームFABのご案内のオンライン動画セミナーはこちらです。
「雇用保険で守られない公務員が自分の救命胴衣をつくるための『パッシブ・インカム』法」というタイトルです。
公務員がなぜ「お金の不安」を抱え、危険な不動産投資に走るのか、その根本原因を知ると冷静に対処できます
そもそも、安定・安泰の公務員が、なぜ、副業したいと考えるのか？不動産投資に興味関心をもち、多額の負債を負ってまで、カモられてしまうのか、根本的な原因を考えたことがありますか？
実は、公務員の漠然としたお金の不安の正体は「雇用保険がないため」なのです。理由はシンプルで、会社員は、倒産や業績悪化のリスクがあるため、その分、転職や再就職は情報もサポートも多く、人口減少社会もあいまって、売り手市場です。また、再就職には規制無く、失業手当という生活保障があります。リスキリングなどの市場価値を高めるためのスキルアップも、教育訓練は会社や雇用保険がサポートしているのです。
しかし、公務員は、解雇も倒産もないために「資産形成も自己責任」「キャリア形成も自己責任」です。「退職後の再就職は、天下り防止のために規制がある」「副業はごく一部を除いて禁止」という収入源を得る活動が、ことごとく狭き門となっています。しかも、転職・再就職・副業・起業などの経験者がまわりにいないため、手に入れられる情報も少なくなるため、情報不足・サポート不足で不安が助長される環境なのです。
私 安彦和美は、法務省に16年勤務しており、私自身が「公務員だから転職も難しいし、役所を辞めたら、なんの取り柄もない無職のおばさんだ…」という恐怖心から、副業を10年続けておりました。とくに、会社員の夫がリストラされ、子供が生まれてからは、さらに「お金の不安」になやまされました。
結果的に44歳で退官し、現在4年目となりますが、不動産投資を含めて8本の収入源をもち、月商100万円を達成し、公務員時代の年収を超えたことから「公務員でもできる、お金の不安解消法と収入源の作り方」に特化して、昔の私と同じように「お金の不安」に悩む公務員の方に、お金を不安を解消する方法をお伝えますオンラインスクールを運営しております。
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