公務員として働いていても、不動産投資で副業収入を得ることは可能です。
しかし「公務員は副業禁止なのでは？」と不安に思う方もいるのではないでしょうか？
そこで、この記事では、公務員向けの不動産投資オンラインスクールを運営する筆者が、公務員が不動産投資で副業収入を得ることが可能な理由を、エビデンスに基づきながら詳しく解説します。
公務員が不動産投資を行うメリットや注意点、懲戒免職を避けて収入を上げる方法なども紹介していますので、不動産投資を検討している公務員の方は、ぜひ最後までご覧ください。
そもそも公務員は副業OK？
「公務員の副業は禁止されている」という話を耳にすることも多いかもしれません。しかし、公務員であっても、憲法で定められている「職業選択の自由」は認められており、すべての副業が禁止されているわけではありません。
副業の中でも、公共の福祉・公平中立性の観点から一定の条件下で認められるものもあります。その一例が「不動産投資」です。
まずは、公務員の勤務ルールに関する法令をもとに、国家公務員と地方公務員の副業に関するルールを見ていきましょう。
国家公務員の場合
国家公務員の勤務ルールの大原則は、国家公務員法の第96条で定められています。また、国家公務員の兼業（副業）に関する規定は、国家公務員法の第103条、104条で定められています。
第七節 服務
国家公務員法
（服務の根本基準）
第九十六条 すべて職員は、国民全体の奉仕者として、公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない。
国家公務員法 第96条によると、国家公務員は「国民全体の奉仕者」として全力を尽くすことが定められています。そのため、この大原則の妨げとなる兼業（副業）に関しては、同法第103条、104条で一定の制限が設けられているのです。
第七節 服務
（私企業からの隔離）
第百三条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。（他の事業又は事務の関与制限）
国家公務員法
第百四条 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
103条は、国家公務員が、民間企業を経営する社長や役員になってはいけないこと、104条は、報酬を得て民間企業の仕事をする場合は、総理大臣または所属長の許可を得ることを意味しています。したがって、国家公務員の副業は、全てが禁止されている訳ではなく、職務に全力を尽くし、許可が必要な場合には手続きをとれば可能なのです。
地方公務員の場合
地方公務員の勤務ルールの大原則は、地方公務員法の第30条で定められています。
第六節 服務
地方公務員法
（服務の根本基準）
第三十条 すべて職員は、全体の奉仕者として公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない。
地方公務員法 第30条によると、地方公務員は「全体の奉仕者」として全力を尽くすことが定められています。そのため、国家公務員と同様に、兼業に関しての制限が同法第38条で設けられているのです。
第六節 服務
地方公務員法
（営利企業への従事等の制限）
第三十八条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
38条は、地方公務員が、営利企業の社長や役員等になる場合や、報酬を受け取って民間企業の仕事をする場合は、所属長の許可を得る必要があることを意味しています。したがって、地方公務員の副業は、全てが禁止されている訳ではなく、全力で職務に専念し、許可が必要な場合には手続きをとれば可能なのです。
地方公務員の場合は、地方自治体ごとに条例や規則が異なるため、ご自身の職場のルールを調べる必要があります。人事委員会のサイトなどで「金銭」「兼業」といったのキーワードで検索して調べてみましょう。
ただし、地方公共団体1788団体のうち6割は、兼業許可基準を設定しておらず、設定している4割の団体のうち基準を対外的に公表しているのは、半数程度（353団体）に過ぎません。
営利企業への従事等に係る任命権者の許可等に関する実態調査（H31.4.1時点）
総務省「地方公務員の社会貢献活動に関する兼業について」p2
所属する自治体で兼業ルールを制定していない場合は、国や人事院規則や近隣他庁などを参考にしましょう。
国家公務員・地方公務員が不動産投資をするための3つの条件
国家公務員・地方公務員が副業として不動産投資をするためには、3つの条件を満たす必要があります。
＜公務員が不動産投資をするための3つの条件＞
- 職務専念義務違反にならない（管理委託する）
- 公平中立性に抵触しない（利害関係者との金銭授受に該当しない）
- 5棟10室未満、500万円未満
それぞれの基準を詳しく説明します。
条件①職務専念義務違反にならない（管理委託する）
不動産投資にかかわる業務が忙しくなり、公務員としての業務に支障をきたしてしまうと「職務専念義務違反」に該当する可能性があります。
職務専念義務違反とならないためには、不動産投資にかかわる事務手続きを専門家に依頼する必要があります。具体的には「物件の入居者募集は、不動産賃貸仲介会社に依頼する」「物件の清掃等は管理会社に委託する」などです。家族に手伝ってもらえる場合は、家族に主たる実務担当者となってもらう方法もあります。
条件②公平・中立性に抵触しない
公務員の立場を悪用して、不当な利益を得たり私腹を肥やしたりすることは、公務員に求められる公平・中立性に抵触する可能性があります。
たとえば、公務員の職務として、リフォーム会社や清掃業者と業務を行っている方が、副業の不動産賃貸業で、職務上知り合ったリフォーム会社や清掃業者と取引をすることなどがあげられます。この場合、相手方のリフォーム会社や清掃業者が、利害関係者に該当する可能性があります。そのため、公正な価格で取引をしたとしても、プライベートでの金銭授受が、倫理規定に違反する可能性があるからです。
利害関係者とは…
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参考【公務員の場合】利害関係者とは？（よくある質問）
利害関係者とは？ 研修やパンフレットの説明は見るけれど、実際私の業務に当てはめると、誰のこと？利害関係者の意味、利害関係者の範囲、禁止されている行為、罰則、地方公務員の条例についてなど。元法務省の庶務係長が素朴な疑問に、お答えします。
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条件③5棟10室未満、500万円未満
公務員が不動産投資を行う場合、投資物件が「5棟10室未満」で、不動産投資による年間の収入が「500万円未満」であれば、自営（事業的規模）に該当しないため特別な許可を必要とせず、不動産投資で副業収入を得ることが可能です。
その根拠となるのは、国家公務員法第103条と人事院規則14-8です。
国家公務員法第103条には、公務員は「自ら営利企業を営んではならない」と記載されています。ただし、公務員であっても「相続で先祖代々の土地建物や田畑を譲り受ける可能性があり」「転勤による自宅賃貸の可能性ある」といった背景から、人事院規則14-8では不動産賃貸業との兼業に関するルールが定められています。
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人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について（昭和３１年８月２３日職職―５９９）（人事院事務総長発）
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ 駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html
人事院規則14-8では、投資物件が「5棟10室以上」、不動産投資による年間の収入が「500万円以上」の場合は「自営」に該当すると定められています。公務員が自営に該当する不動産投資を行う場合、事前に「兼業許可申請」を行い承認を得る必要があります。
つまり「5棟10室未満」「500万円未満」の不動産賃貸業であれば、公務員でも特別な許可を必要とせずに副業収入を得ることができるのです。
公務員が5棟10室以上、500万円以上の不動産投資を行うためには
公務員でも、事前に兼業許可申請を行い、承認を得ていれば「5棟10室以上」「500万円以上」となる大規模な不動産投資が可能です。
| 承認は不要 | 承認が必要 | |
| アパート | 10室未満 | 10室以上 |
| 駐車場 | 10台未満 | 10台以上 |
| 独立家屋 | ５棟未満 | ５棟以上 |
| ホテルや遊技場 | なし | あり |
| 売上 | 500万円未満 | 500万以上 |
この「5棟10室以上」「500万円以上」という基準は、税法で定められている基準であり、公務員以外にも適用される「事業的規模」と呼ばれる大規模経営の水準です。
- 5棟：一軒家の戸数
- 10室：分譲マンションやアパート等の部屋数の合計
- 500万円以上：不動産投資による収入合計額
不動産投資で、この基準を超えることが見込まれる場合には、職場の兼業許可規定にそって「兼業許可申請」を行い、所属長などの「兼業許可」を受けてから、行う必要があります。
兼業許可申請のやり方
大規模経営の不動産投資を行う場合の、兼業許可申請のやり方について解説します。
1．上司や人事への事前相談
兼業許可が必要な「5棟10室以上」「500万円以上」という基準を超える見込みができた時点で、直属の上司と人事に事前に状況を説明して、許可申請を検討していることを伝えましょう。
万が一、兼業許可申請が却下される可能性も考慮して、事前相談のタイミングは、物件購入申込や相続手続きの開始前に、相談することが重要です。理由は、上司や人事との感情的な対立を避け、円滑に手続きを進めるためです。
2．申請書の入手方法
- 国家公務員の場合:人事院で定められた書式を使用
- 地方公務員の場合:自治体によって書式が異なる
国家公務員の場合の兼業許可申請様式
地方公務員の場合の兼業許可申請様式（東大和市の例）
3．兼業許可申請書の記入方法
様式の必要項目に記入します。物件情報など添付書類も必要となりますので、準備します。
4．兼業許可書の受領
兼業許可を受けた後に、購入や相続などの物件に関する手続きを進めます。
公務員が不動産投資に向いている理由
不動産投資というと「何だか難しそう」と不安に思う方もいるかもしれません。しかし、公務員こそ、不動産投資に向いているのをご存じでしたか？
＜公務員が不動産投資に向いている4つの理由＞
- 公務員は公的制度や公的機関の情報に精通している
- 公務員は学習速度が速い
- 公務員は根拠に基づいた堅実な判断ができる
- 公務員は信用力が高い
1つずつ詳しく説明します。
理由①公務員は公的制度や公的機関の情報に精通している
公務員の職務で得られる公的制度や公的機関の情報は、不動産投資にも役立ちます。
| 不動産投資に必要な情報 | 情報源・入手方法 |
| 地域ごとの賃貸ニーズ | 国交省の都市計画法等に基づく地方自治体の居住誘導区域の設定 |
| 物件周辺の災害リスク | 国土地理院の重ねるハザードマップ、地方自治体のハザードマップ |
| 物件の近くの学校・校区 | 地方自治体の教育委員会 |
| 物件の過去の売買取引価格 | 国交省の不動産取引価格情報検索 |
| 土地の値段 | 国税庁の相続路線価、地方自治体の固定資産税路線価 |
| リフォームや修繕の依頼先 | 地方自治体の指定業者 |
| 不動産登記簿 | 法務局で取り寄せる |
| 記帳方法・確定申告のやり方 | 税務署の不動産帳簿見本、税務署の無料記帳指導 |
| 物件のライフラインや道路情報 | 地方自治体の管理部門に問い合わせる |
| 補助金情報 | 地方自治体の空き家対策、補助金制度を確認する |
| 入居者との法的トラブルの対策方法 | 裁判所の調停や訴訟制度の一般人向け相談窓口に相談する |
公的機関とのやり取りや公的情報の取り扱いに慣れている公務員だからこそ、こうした情報をフル活用して、不動産投資を有利に進めることができるのです。
理由②公務員は学習速度が速い
公務員は、人事異動が多い職業です。そのため、まったく知らない業務にゼロから着手し、職務の中で学習をして即戦力として働くことが求められます。また、窓口では、着任当日から、ベテランの担当者と同等の対応をしなければなりません。
この経験で磨かれる学習速度の速さは、不動産投資における大家業でも非常に役立ちます。
不動産投資には、不動産に関する知識や法規制の理解が不可欠です。また業界の新たな情報を収集しながらトレンドに迅速に適応し、不動産市場の変化にも対応する必要があります。
公務員として、職務を速習しながら即戦力として業務を遂行する経験は、不動産投資の知識をつけながら、実務にあたり、不動産の管理や賃貸契約に関するスキルを素早く習得する能力に直結します。
理由③公務員は根拠に基づいた堅実な判断ができる
公務員の職務は、国民・住民の納得を得るために、根拠に基づいて遂行する必要があります。そのため、法令や統計など信頼にたる情報源を、幅広く収集する習慣が身に付きます。そして、集約した情報をもとに、感情に左右されず公正かつ公平な判断を下す堅実さも兼ね備えることができます。
大家業では、物件の購入や契約書の締結、家賃の設定、修繕の実施など、多くの場面で根拠に基づいた堅実な判断が必要とされます。公務員の堅実な判断力は、大家業においても非常に重要です。
理由③公務員は信用力が高い
公務員の社会的信用には、経済面・人物面の2つの側面があります。
経済的信用とは、公務員には解雇も倒産もなく、安定した立場と収入があることです。さらに、公務員はマネーリテラシーが高く、貯蓄額も多い傾向にあります。こうした経済的信用の高さから、公務員は不動産を購入する際に金融機関からの融資を受けやすいのです。
人物的信用とは、誠実で実直な態度のことです。不動産仲介業者や管理会社などと取引を行う際に、堅実な仕事ぶりで先方の信頼を勝ち取ることができます。堅実な不動産賃貸業の経営を可能にし、次なる機会獲得にもつながります。
公務員が不動産投資を行った場合に得られるメリット
現役公務員が、不動産投資を行った場合に得られるメリットは4つあります。
- 家賃収入と売却益が得られる
- 節税になる
- 自分で稼ぐスキルと自信が得られる
- 公務員退職後も社会で活躍できる
メリット①家賃収入・売却益が得られる
不動産投資で得られる収入は２種類あります。毎月の家賃収入（インカム・ゲイン）と、売却益（キャピタル・ゲイン）です。堅実な判断力で適切な物件を購入していれば、毎月の家賃収入に加えて、売却益が残ります。
メリット②節税になる
公務員が不動産投資を行うことで、所得税や住民税を抑えられる可能性があります。
所得税や住民税は、その年の「課税所得」に応じて税額が決まります。
もし、不動産投資で赤字（損失）が出た場合は、その損失を公務員の給与所得と相殺できるので、課税所得を減らせるのです。
不動産投資では、不動産賃貸業を営むためにかかる出費（書籍やセミナー代、交通費、食費など）を、経費として計上できます。また、物件の減価償却費も経費に含めることが可能です。
そのため、実際には家賃収入を得ていても、帳簿上は「赤字」となり、結果的に節税できるケースも少なくありません。
また、不動産投資を通じて、相続税や固定資産税など、不動産に関する税金について学ぶことができます。こうした税金の知識は、あなたの資産を守るためにも役立つでしょう。
メリット③自分で稼ぐスキルと自信が得られる
公務員が副業で不動産投資を行うことにより、本業と副業を両立するタイムマネジメントスキルがつきます。また、入居者のニーズをリサーチして適切なアプローチを行うためのマーケティング力や営業力、そして不動産業者との交渉力も磨かれます。ビジネスに必要不可欠な会計や税務の知識も身につくでしょう。
さらに、不動産投資を通じて知り合う、大家仲間、不動産業者、入居者、金融機関、地域住民等との関わりができ、人間関係の広がりもできます。不動産に関する幅広い知見を身に付けるプロセスで、自分自身が成長でき、組織の内外を問わず通用するビジネスパーソンとして「自力で稼げる自分になる」ことができます。
メリット④公務員退職後も社会で活躍できる
SUUMOの大家調査（※）によると、大家の平均年齢は60代が24.8％、70代以上が31.7％であり「大家の56.5％が60代以上」という結果が出ています。この結果からもわかるように、不動産投資による大家業は、公務員退職後も活躍できる職業です。退職後も社会とかかわりを持ちながら収入を得られる、そして将来的には家族に不動産を残せるという大きなメリットがあります。
※2022年10月北海道大家塾セミナー資料から引用。
また、不動産投資によって「地主・家主」となることで、社会的地位が高くなります。
私の個人的な体験ですが、ワンルームマンション1室を購入した後、不動産投資家の先輩から「アメックス・プラチナ・ビジネスカード」の勧誘を受けました。「アメックス・プラチナ・ビジネスカード」とは、投資用物件を保有しており、不動産投資家の紹介であるなどの条件を満たせば、公式サイトには掲載されない多額の加算ポイントと各種優遇制度の適用があるビジネスカードのことです。不動産投資家は、資産家として社会的地位があるのだと体感した出来事でした。
空き家問題深刻化！不動産賃貸市場は縮小する？
「人口減少社会において、空き家問題が深刻化するなかで、不動産投資には慎重になっています」という意見も多く寄せられます。たしかに、今後、人口に対して住居数のほうが多くなることは事実です。しかし以下の3点から、不動産投資を除外する理由にならないと考えます。
適切な物件を選ぶことでリスクを回避できる
都市再生特別措置法にもとづく、各地方自治体の立地適正化計画における居住誘導区域内での物件購入をすることで、中長期的な賃貸需要が期待でき、リスク回避できます。
日本の人口減少に対応するため、都市再生特別措置法によって、全国の都市計画が定められました。各地方自治体では「居住誘導区域」を決めており、この区域は、新たな住民の獲得や地域の活性化を強調し、それに合わせた施策を展開する地域です。要するに、人口減少局面においても、居住誘導区域は、人口集中や地域開発の中心となる地域であり、居住誘導区域内で物件を購入することで、中長期的な賃貸需要が期待でき、リスク回避できるのです。
廃墟の増加は不動産賃貸市場に影響を与えない
「お部屋探し」や「マイホーム」の候補になるのは「いますぐに住める整備された住まい」だけです。そのため空き家のような廃墟（居住不可能な状態の家屋）が、数多く存在しても、不動産賃貸市場に影響はありません。
「家」は必要不可欠なライフラインである
不動産投資の対象である「家」は、人類が生存する限り必要不可欠なライフラインです。そのため、不動産投資というビジネスモデル自体がなくなることはありません。
また、建物の経年劣化により、家賃収入の下落率は10年で平均して3％と予測されます。この下落率は、株やFXなどの予測不可能な乱高下に比べると、予測可能で振れ幅が少ないといえます。
【注意】公務員が不動産投資で懲戒処分になるケースとは？
本記事の冒頭で、公務員でも不動産投資で副業収入を得ることは可能だと解説しました。しかし、公務員が大規模経営となる不動産投資を行った場合、懲戒処分になるケースもあります。
ポイントとなるのは「兼業許可申請」です。具体的な事例を見ながら、懲戒処分を避けるためのポイントを解説します。
承認が必要な大規模の不動産事業を行っていながら、承認手続きを経ていなかった場合は、懲戒処分になります。
「懲戒免職の指針について」（平成１２年３月３１日付け職職－６８人事院事務総長通知）記載の標準例では「減給又は戒告」です。
事例1は、5棟10室・売上500万円を超える前に、兼業許可申請を出すことが必要だったケースです。事例2は、12室という大規模経営は「経済的利益の追求である」と許可されませんでした。2つの事例から、現役公務員のうちは、事業的規模を超えない（5棟10室に満たない）範囲で不動産投資を行うことが安全策だと考えましょう。
公務員が不動産投資で懲戒処分以外で注意すべきこと
懲戒処分の他に、公務員が不動産投資を行う際に、気をつけるべきことがあります。知識不足によるカモられ事案の被害、公務員の社会的信用を悪用され多額の負債が返済できなくなるリスク、周囲の理解不足や相談できる環境がない方の孤独と孤立のリスクです。
注意点①知識不足によってカモられる
「公務員は、不動産投資でカモられやすい」と心配する声も多く寄せられます。
不動産投資でカモられるとは「ラクして大きな利益が手に入る」などの勧誘を受けて物件を購入したものの、実際には資産価値の低い不動産や大きな赤字リスクを抱えている不動産を購入させられる、といった悪質な勧誘に引っかかってしまうことです。
公務員は、堅実な職場で過ごしているため、こうした悪質な儲け話に対する知識や免疫がありません。そのため、怪しい儲け話を信じてしまう傾向があります。
こうした悪質な勧誘に騙されないためにも、まずは「勧誘は先方の利益である」と理解しておくことが大切です。本当に簡単に儲かる物件であるならば、勧誘する営業担当者自身が購入して、人には勧めないでしょう。
勧誘話に乗る前に、不動産投資で必要な知識、用語の意味、不動産価格の相場感などを学んでおけば、先方の説明の落とし穴を見抜き、悪質な投資案件による被害を避けられます。
確かに、市場価格よりも割安で利益が出やすい物件は存在します。しかし、こうした好条件の物件は、売りに出されるとすぐに買い手が付きます。勧誘されるということは「なかなか買い手がつかない物件である」ことも理解しておきましょう。
注意点②多額の融資を受けて返済できなくなる
公務員は、社会的信用力が高いため、金融機関から多額の融資を受けることが可能です。そのため、思い切った借入をしてしまう人もいるかもしれません。しかし、不動産投資には、次のようなリスクもあります。
- 空室期間は家賃収入が得られない
- 建物や設備の経年劣化で支出がかさむ
- 希望よりも低い家賃設定になってしまう
こうしたリスクは、収支の悪化を招き、返済の滞納を引き起こす可能性があります。そのため、融資を受ける際は、リスクを考慮したうえで現実的な返済計画をシミュレーションする必要があります。
また、不動産投資で融資を受けると、住宅ローンや教育ローンなど、他の必要な資金を調達できないリスクもあります。融資を受ける際は、ライフプランとマネープランを慎重に立てることが重要です。
注意点③相談できる人がいなくて孤独になる
公務員の副業で、1番つらいことは、信頼して相談できる人が少ないことです。不動産投資に知識や経験がある人が周りにいなければ、1人で調査・判断することとなり「これで良いのか」と自信が持てず、不安が募ります。
また、公務員はあらゆる副業が禁止であると誤解している人もいるため、孤独と孤立にさいなまれます。こうした悩みを解消するためには、不動産投資の最新情報を幅広く得ることや、売却や出口戦略についても相談できる先輩投資家とのつながりを作ることが重要です。
まとめ～公務員が不動産投資で収入と資産を増やすコツ
公務員が不動産投資で副業収入を得ることは可能です。ただし「職務専念義務違反にならない」「公平・中立性に抵触しない」「5棟10室未満・500万円未満」といった条件を満たす必要があります。
また、5棟10室以上・500万円以上の不動産投資も、兼業許可申請の承認を得れば可能ですが、状況によっては懲戒処分のリスクがあるため注意が必要です。
「不動産投資は難しそう」と思う方もいるかもしれません。しかし、公的機関や公的制度の情報に精通している公務員にこそ、不動産投資は向いています。さらに、公務員が職務で身に付けた学習速度の速さや堅実な判断力、そして信用力の高さも、不動産投資に大いに活かせるスキルです。
ただし、公務員が不動産投資を行う際は、懲戒免職や悪質な勧誘、返済のリスクなど、注意すべきポイントもあります。こうしたリスクを避けるためには、正しい知識を身に付けるとともに、不動産投資について相談できる先輩投資家とのつながりが何よりも大切です。
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公務員の強みを活かして、不動産投資を始めておけば良かった…この1点です
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